淺談物業(yè)公司對(duì)設(shè)備管理應(yīng)注意的幾個(gè)方面
發(fā)布時(shí)間：2008-07-15
通常所說物業(yè)管理工作包括：公共秩序維護(hù)、保潔、綠化、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)以及社區(qū)文化活動(dòng)等，這些都是大家所熟悉的內(nèi)容，也是物業(yè)管理的重要部分，但設(shè)備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多人并不熟悉。本人在此談一下自己對(duì)設(shè)備管理的認(rèn)識(shí)。
一、前期介入工作
物業(yè)公司應(yīng)在設(shè)備功能設(shè)計(jì)上或設(shè)備選擇時(shí)就要介入，因?yàn)閺氖逻^物業(yè)管理工作的人員，能親身體驗(yàn)到客戶對(duì)物業(yè)功能的需求，為設(shè)備功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選擇上提出很好的建議。
還有，在設(shè)備招標(biāo)訂貨時(shí)應(yīng)附帶一些后期維保服務(wù)和產(chǎn)品升級(jí)換代的事宜，因?yàn)楝F(xiàn)在科技發(fā)展迅速，許多設(shè)備更新?lián)Q代很快，而且每一套設(shè)備的設(shè)計(jì)和零件都是廠家訂做的，各個(gè)廠家的設(shè)備零件并不能相互通用，今后設(shè)備一旦出現(xiàn)損壞等問題，只能更換原廠家的零件，這樣，廠家就擁有了一定的壟斷權(quán)利，到時(shí)廠家有可能漫天要價(jià)，物業(yè)公司不能因此更換整套設(shè)備，難免就要支付高額的升級(jí)維修費(fèi)用。而這些問題若是在設(shè)備競(jìng)標(biāo)時(shí)能提早約定，廠家會(huì)為競(jìng)得大額的設(shè)備銷售，做出今后升級(jí)換代和維修保養(yǎng)方面的優(yōu)惠，這將會(huì)為后期物業(yè)管理工作的開展提供便利條件。
二、設(shè)備及資料及交接時(shí)應(yīng)注意的問題
在設(shè)備資料交接時(shí)，盡可能詳細(xì)的索要設(shè)備的圖紙、合同、使用說明和廠家、供貨方的資料。了解了廠家的詳細(xì)資料和合同有效性后，可以充分利用供貨方承諾條件順利解決設(shè)備維保期的故障問題。
在設(shè)備交接時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)設(shè)備的各項(xiàng)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)檢查，以保證設(shè)備在樓宇入住時(shí)能按設(shè)計(jì)之初的功能正常使用。
設(shè)備投入使用初期，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)與業(yè)主或使用者進(jìn)行溝通，從客戶角度認(rèn)識(shí)設(shè)備中存在的功能不足，以便利用項(xiàng)目的尾款、質(zhì)保金及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步完善物業(yè)功能，為今后物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。
三、日常管理應(yīng)注意的問題
在設(shè)備管理中，對(duì)于一些高科技含量和設(shè)計(jì)人身安全的設(shè)備應(yīng)以合同的形式委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，或由廠家、專業(yè)部門進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后再上崗，以確保設(shè)備的正常安全運(yùn)轉(zhuǎn)。如委托專業(yè)公司維保，應(yīng)在合同內(nèi)注明故障搶修時(shí)間、維保細(xì)節(jié)、標(biāo)準(zhǔn)等詳細(xì)內(nèi)容，以此延長設(shè)備的使用壽命。
設(shè)備在日常管理中，要制定具體的潤滑防銹蝕等維保計(jì)劃，維保計(jì)劃一定要全面、詳細(xì)，可依照由廠家提供的專業(yè)維保方法進(jìn)行操作，在操作時(shí)，為防止遺漏，應(yīng)對(duì)各類閥門等零件做好編號(hào)，登記造冊(cè)。維保責(zé)任要落實(shí)到人，并進(jìn)行不定期的抽查檢驗(yàn)，確保系統(tǒng)中的調(diào)節(jié)閥和截止閥等零部件處于靈活可控狀態(tài)。
設(shè)備在日常管理中，還應(yīng)注意保留各類記錄，運(yùn)行、維保的記錄一定要真實(shí)、完整、可靠，這將是以后分析處理故障的基本依據(jù)。出現(xiàn)小的故障時(shí)要及時(shí)解決做好記錄，如此類故障出現(xiàn)頻次較高時(shí)，要及時(shí)查找根本原因及時(shí)消除。如出現(xiàn)大的故障不能及時(shí)處理時(shí)，要做專門的記錄，放在比較醒目的地方，防止遺漏，一旦具備修復(fù)條件時(shí)，及時(shí)修復(fù)，避免出現(xiàn)大的事故，并確保下一周期的正常使用。
四、設(shè)備的運(yùn)行調(diào)整
曾有實(shí)驗(yàn)證明，一臺(tái)滿負(fù)荷工作的機(jī)組運(yùn)行要比兩臺(tái)半載負(fù)荷的機(jī)組運(yùn)行經(jīng)濟(jì)許多，所以設(shè)備的運(yùn)行調(diào)整是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和節(jié)能的重要手段。例如，中央空調(diào)在夏季運(yùn)行時(shí)，可利用電力平峰谷的不同電價(jià)，在低谷電價(jià)時(shí)盡可能多的儲(chǔ)存冷氣，待到高峰電價(jià)時(shí)在釋放出來，這樣便可以減少電費(fèi)的支出，這些看起來并不起眼的細(xì)節(jié)，乍一看沒有多大關(guān)系，但是設(shè)備常年累月的運(yùn)行，加起來也是一筆不小的費(fèi)用。
操作人員還可以根據(jù)房間朝向、距離遠(yuǎn)近、保溫效果等多種因素，對(duì)系統(tǒng)各個(gè)支、干路的壓力、流量進(jìn)行調(diào)整，使各個(gè)支路均衡運(yùn)行。還可以依據(jù)溫度變化、時(shí)段不同進(jìn)行調(diào)整，制定調(diào)整曲線，避免一些時(shí)段能量過高或過低造成的損失，使系統(tǒng)運(yùn)行達(dá)到最佳運(yùn)行狀態(tài)。目前，冀興花園冬季供暖便采用了以上的運(yùn)行調(diào)整方法。
總而言之，設(shè)備的運(yùn)行調(diào)整是一種最簡(jiǎn)單、最行之有效且容易掌握、投入極小的節(jié)能降耗方法，對(duì)于利潤微薄的物業(yè)行業(yè)來說，使每個(gè)物業(yè)公司都應(yīng)該重視起來的操作方法。（冀興物業(yè)公司李海飛）
